Avrupa gayrimenkul sektöründe şehir tercihlerine göre ilk üç kent bu yıl Londra, Madrid ve Paris olarak sıralandı
PwC ve ULI tarafından gerçekleştirilen “Gayrimenkulde Gelişen Trendler” araştırmasının sonuçları bölümün yaşanan belirsizliklere karşı 2025 yılından ihtiyatlı olarak umutlu olduğunu ortaya koyuyor. Jeopolitik riskler ve siyasi belirsizlik kaynaklı riskler, makro ekonomik ve sektörel risklerden daha fazla dert yaratıyor.
Sektörel risk açısından İştirakçilerinin üçte ikisinden fazlasının Çevresel, Toplumsal ve Yönetişim uygulamasını yönlendiren en büyük faktör olarak iklim riskini görüyor.
İklim değişikliği nedeniyle artan sigorta primleri, sigorta ve reasürans şirketlerinin mevcut prim düzeylerinde poliçe üretimindeki tasaları gayrimenkul bölümünde giderek daha kıymetli bir tasa yaratıyor.
Avrupa gayrimenkul pazarının önder lokasyonları faiz ortamının evvelki yıllara kıyasla daha olumlu seyretmesiyle rahatlarken, kırılgan ekonomik büyüme ve artan jeopolitik belirsizlikler tesirini sürdürüyor.
PwC’nin ULI iş birliği ile gerçekleştirdiği “Gayrimenkulde Gelişen Trendler” araştırmasının sonuçları açıklandı. Araştırma, Avrupa gayrimenkul pazarında başkan pozisyonda olan lokasyonların faiz oranı ortamının evvelki yıllara kıyasla daha olumlu seyretmesiyle nispeten rahatladığını gösteriyor. Bununla birlikte, kırılgan ekonomik büyümenin ve artan jeopolitik belirsizliklerin tesirleri devam ediyor.
PwC Türkiye Gayrimenkul Sektörü Lideri Umurcan Gago gayrimenkul bölümünde son periyottaki en kıymetli gündem başlıklarından birinin de iklim değişikliği olduğunu vurguladı ve şunları söyledi:
“Birçok kesimde olduğu üzere gayrimenkul kesiminin de son periyotta sıklığı ve şiddeti artan ekstrem hava olaylarından kaynaklanan risklerle giderek daha fazla karşı karşıya kaldığını görüyoruz. Gayrimenkul finansmanında, kredi kuruluşları iklim riskini giderek daha fazla dikkate alıyor. Yatırımcılar Avrupa’nın önde gelen kredi kuruluşları tarafından daha fazla incelemeye tabi tutuluyor, kredi kıymet oranları ve fiyatlandırma da dahil olmak üzere karar süreçlerinde iklim risk haritaları da dikkate alınıyor. Sıklığı ve şiddeti artan sel, yangın, fırtına üzere hava olayları ile sarsıntı gibisi afetler nedeniyle, sigorta ve reasürans şirketlerinin mevcut prim düzeylerinde poliçe üretiminde zorlandıklarını, devletin prim tavanları getirdiği hallerde finansal fizibilitesi olmadan poliçe üretemeyecek olan bu kurumların poliçe yazmaktan çekilmeleri sonucunda ‘sigorta edilebilirlik’ konusunun bir sorun olarak ortaya çıkmaya başladığını görüyoruz. Tüm bunların sonucu olarak, Gayrimenkulde Gelişen Trendler araştırmasının iştirakçilerinin üçte ikisinden fazlasının Çevresel, Toplumsal ve Yönetişim uygulamasını yönlendiren en büyük faktör olarak iklim riskini görüyor.”
Araştırmaya nazaran, kiracı talebi, gelecek seneye yönelik zayıf ekonomik genel görünüm dikkate alındığında iştirakçilerin %44’ü için bir sorun teşkil etmeye devam ediyor. Araştırmaya katılan birtakım bölüm başkanları 2025 yılı için güçlü kestirimlerde bulunmak yerine üç ila beş yıl müddetli bir toparlanma süreci olacağı görüşünü benimsiyor. Araştırma, gayrimenkul dalıyla ilgili meçhul jeopolitik ve ekonomik ortamın yanı sıra, inşaat maliyetleri, finansal kaynak bulunabilirliği ve yasal düzenlemelere dair belirsizlikler üzere bölümün gelişmesini sınırlamaya devam eden sıkıntılara dikkat çekiyor.
Avrupa ve ABD’deki para siyasetiyle ilgili netliğin artmasıyla birlikte, göstergeler, gayrimenkul alıcı ve satıcılarının ofis ve perakende satıştaki fiyatlandırma konusunda mutabakata daha da yaklaştığını ortaya koyuyor. Araştırma bulguları, sakinliğini koruyan yatırım piyasasında lojistik, depolama ve çeşitli konut cinslerinin nispeten uygun bir performans gösterdiğine ve bu dayanıklılığın gelecek yıl da sürmesinin beklendiğine işaret ediyor.
Toparlanma sürecinde, iştirakçilerin kent tercihlerinde piyasa büyüklüğü ve likidite ana etkenler olarak öne çıkıyor. Buna nazaran Avrupa gayrimenkul dalında en çok tercih edilen birinci üç kent bu yıl Londra, Madrid ve Paris olarak sıralandı. En büyük pazarlardaki faaliyetlere bakıldığında, Hollanda, İngiltere, İsveç ve İtalya’da hacimler 2024’te artarken Fransa, Almanya ve İspanya’da toparlanma vakit alacak üzere görünüyor.
Gayrimenkul için sermaye girişlerinin görünümünün yanı sıra özkaynak ve borç finansmanına erişim konusunda optimistlik giderek artıyor. Araştırma, enflasyon ve faiz oranı hareketlerine ait tasaların azaldığını gösteriyor; iştirakçilerin birden fazla, faiz oranlarının önümüzdeki yıl daha da düşeceğine inanıyor. Tüm bunlar, yatırım hacimleri için daha parlak beklentilerin göstergesi niteliğinde.
Avrupa iş ortamında tasa kaynağı olarak öne çıkan konular
Araştırma, iştirakçilerin geçen yıla nazaran daha düşük bir oran olan yüzde 44’ünün kiracı talebindeki azalmadan tasa duyduğunu gösteriyor. Faiz oranı hareketleri ve enflasyona ait kaygıların yerini milletlerarası büyümeye ait artan tasalar alıyor. Enflasyonla bağlı tasalar 2025 yılı için büyük oranda azalırken, geçen yılki yüzde 83’e kıyasla iştirakçilerin yalnızca yüzde 56’sı enflasyon konusunda kaygılı olduğunu belirtiyor.
Ancak birçok Avrupalı yatırımcı, Avrupa kurumları için gerekli bir teşvik olarak görülen daha fazla faiz indirimi uygulayıp uygulamayacağını görmek için ABD Merkez Bankası Fed’in uygulayacağı siyasetleri izlemeye devam ediyor.
Araştırmaya katılanların yüzde 74’ü, İşletmeleri etkileyen esas gayrimenkul meseleleri açısından yasal düzenlemeleri bir kaygı kaynağı olarak listenin başına koyuyor. İştirakçilerin yüzde 56’sı ise varlıkların eskimesini artan kaygı kaynaklarından biri olarak görüyor. En değerli toplumsal ve politik tasalar başlığında iştirakçilerin yüzde 85’i, milletlerarası siyasi istikrarsızlığı temel sorun olarak belirtiyor. Bunu yüzde 83’lük bir oranla yeni bir cevap kategorisi olan Avrupa ve Orta Doğu’daki savaşların daha da tırmanması izliyor. Bu tablo, jeopolitik tansiyonların geçen yıla kıyasla çok daha fazla kıymet arz ettiğini gösteriyor.
Gayrimenkul bölümü ve çevresel riskler
Araştırma ekstrem hava olaylarının sıklığının ve şiddetinin artışından kaynaklı risklerin artacağına dikkat çekiyor. Bununla birlikte iştirakçilerin yaklaşık üçte ikisi gelecek beş yıl içerisinde sigorta masraflarında artış beklerken yarıdan fazlası sigortaya erişimin zorlaşacağını kestirim ediyor.
Araştırma, sigorta ve finans kuruluşlarının, gayrimenkul kesiminin iklim değişikliğine verdiği karşılığı desteklemek için verimli sigorta ve finansman piyasaları sağlamayı amaçlarken tıpkı vakitte değişen düzenlemeler ve teknolojik gelişmeler karşısında iş modellerini tekrar değerlendirdiklerine dikkat çekiyor. İştirakçilerin yaklaşık yüzde 90’ı gelecek beş yıl içinde net sıfıra geçiş için yatırım harcamaları ve finansman ihtiyaçlarının gayrimenkul finansmanında kıymetli bir etken olmasını bekliyor.
Gayrimenkulün iklim risklerine karşı sigorta ve finanse edilmesiyle ilgili meseleleri yaygın bir formda kabul edilirken, mevcut farkındalık ve iş birliği düzeylerinin, sorunun ölçeğini ve aciliyetini yansıtır ölçüde olmadığı da dikkat çekiyor.
Katılımcıların üçte ikisinden fazlası 2025 yılındaki çevresel ve karbonsuzlaşma gereklilikleriyle ilgili telaş duyarken yüzde 70’i bu tasalarının gelecek beş yılı kapsadığını belirtiyor. Önümüzdeki 12 ayda ve takip eden beş yılda yenilenebilir güç teknolojilerinin benimsenmesinin ehemmiyeti sorulan iştirakçiler, yüzde 82’ye yüzde 73 olmak üzere bunun uzun vadedeki değerinin daha da artacağına inanıyor.
Araştırma, daldaki kimi oyuncuların, yatırım getirilerine ulaşmanın zorlaştığı ve işletme kârlarının baskı altında olduğu bir periyotta çevresel dertleri birinci sırada tutmakta zorlandığını gösteriyor.
Gayrimenkul bölümü ve yapay zekâ
Araştırma son birkaç yılda ChatGPT üzere üretken yapay zekâ araçları ve sanal asistanların geliştirilmesi, yapay zekâyı (AI) sadece kamu gündemine getirmekle kalmayıp iş dünyasında da varlığının hissedilmesini sağladı.
Sektör önderleri operasyonel kesinti, mali kayıplar, itibar kaybı ve düzenleyici ahenk mevzularında mümkün riskler olduğu görüşünde. Bunlardan sonuncusu olan düzenleyici ahengi, AB’deki işletmeler için bilhassa bir sorun teşkil ediyor.
Araştırmaya nazaran gayrimenkul şirketleri için, kesimin gayrimenkul teknolojisini ve yapay zekâyı benimseme yolundaki gayretleri sürerken, bu teknolojilerin beraberinde gelen güvenlik açıkları bir kaygı kaynağı.
